Qué revisar antes de comprar una vivienda usada en España: documentos, cargas e inspección

Una visita agradable no basta para saber si una vivienda usada es una buena compra. Antes de entregar una señal, conviene revisar quién puede venderla, qué cargas o deudas pueden afectarla, qué gastos arrastra el edificio y si el estado físico coincide con lo que se anuncia. Esta guía organiza las comprobaciones para que puedas detectar dudas a tiempo. No sustituye el asesoramiento legal, fiscal o técnico adaptado a una vivienda concreta.

1. Confirma quién es el propietario y qué se vende

Solicita los datos completos del vendedor y comprueba su identidad. Pide una nota simple reciente del Registro de la Propiedad para conocer la titularidad registral, la descripción y las cargas inscritas. La nota simple es informativa y debe leerse junto con el resto de documentos; si aparece una hipoteca, embargo, usufructo, servidumbre u otra carga, pregunta cómo y cuándo se cancelará o qué efecto tendrá para ti.

Compara la descripción registral con la realidad: dirección, planta, superficie, anexos, cuota y número de finca. Un garaje o trastero puede tener finca registral independiente. No des por incluido un espacio porque el vendedor lo use desde hace años. Si el vendedor no es la única persona titular, confirma quién debe consentir y firmar. En herencias, poderes o sociedades, la documentación necesaria puede ser distinta.

Comprueba también que quien negocia está autorizado para hacerlo. Si actúa mediante representante, solicita el poder y deja que un profesional confirme su alcance. Evita entregar cantidades importantes antes de entender quién las recibe, en qué concepto y bajo qué condiciones se devolverían.

2. Revisa contrato, precio y señal

Antes de firmar una reserva o contrato de arras, verifica que se identifica con precisión la vivienda y cada anejo. El documento debe recoger precio, calendario de pagos, plazo para escriturar, reparto de gastos pactado y consecuencias si alguna parte no cumple. Lee con especial atención las condiciones de financiación, la fecha límite y los supuestos de devolución o pérdida de la señal.

No aceptes una explicación informal que contradiga el texto. Si dependes de una hipoteca, negocia una condición clara y revisable que contemple qué ocurre si la financiación se deniega pese a haber actuado diligentemente. La redacción adecuada depende del caso; pide a un profesional independiente que revise el documento antes de firmar.

Asegúrate de que el importe se entrega a la persona o entidad indicada en el contrato y guarda justificante. Desconfía de cambios de cuenta comunicados con urgencia o de instrucciones para transferir a terceros no identificados.

3. Comprueba las deudas y obligaciones asociadas

Pide al administrador o a la comunidad un certificado del estado de deudas del inmueble y pregunta por derramas aprobadas o previsibles, obras pendientes, litigios y problemas de mantenimiento. Solicita las actas recientes de las reuniones y el presupuesto de la comunidad. Una cuota mensual baja no significa necesariamente que el edificio esté bien mantenido; puede haber una derrama importante por aprobar o una reparación aplazada.

Solicita los últimos recibos de IBI y confirma con el ayuntamiento si hay importes pendientes. Revisa facturas de suministros y pregunta si los contratos se entregarán al corriente. Comprueba qué gastos corresponden al vendedor y cuáles asumirás tú, y deja ese reparto claramente escrito. Las consecuencias de determinadas deudas y la documentación necesaria se deben confirmar para la operación específica.

Si la vivienda está alquilada u ocupada, averigua quién reside allí, bajo qué contrato, hasta cuándo y qué derechos pueden mantenerse tras la venta. Pide copia del contrato y asesoramiento antes de asumir que podrás ocuparla inmediatamente. La situación posesoria debe quedar resuelta y documentada antes de comprometerte.

4. Verifica la información catastral y urbanística

Compara los datos del Catastro con el Registro y con la superficie real. Catastro y Registro cumplen funciones diferentes, por lo que una diferencia no se resuelve automáticamente eligiendo uno de los dos datos. Pide aclaración sobre superficies construidas y útiles, elementos comunes, terrazas y anexos. Si la diferencia es relevante, consulta a un técnico o especialista antes de valorar el precio.

Pregunta si existen reformas, ampliaciones o cerramientos y solicita licencias, permisos o documentación de legalización cuando proceda. Una obra visible no demuestra por sí sola que esté autorizada. Comprueba con el ayuntamiento la situación urbanística si hay dudas sobre ampliaciones, usos, protección del edificio o limitaciones. Los requisitos dependen del municipio, de la antigüedad y del tipo de intervención.

Pide el certificado de eficiencia energética vigente y revisa su calificación y recomendaciones. No es una evaluación completa del estado de la vivienda, pero puede ayudarte a anticipar consumo y mejoras. Pregunta también por inspecciones técnicas del edificio, informes de evaluación y obras exigibles, cuando sean aplicables.

5. Haz una inspección física con método

Visita la vivienda de día y, si puedes, vuelve en otro horario. Observa humedad, olor, manchas, grietas, ventilación, ruido, luz natural y orientación. Abre grifos, comprueba presión y desagüe, prueba persianas, ventanas, puertas, enchufes e interruptores. Pregunta la antigüedad de caldera, aire acondicionado, instalación eléctrica y fontanería, y solicita facturas o informes de reparaciones relevantes.

Mira también las zonas comunes: portal, ascensor, cubierta, fachada, garaje y cuartos de instalaciones. Pregunta por filtraciones, plagas, averías repetidas y obras recientes. Habla, cuando sea oportuno, con el administrador o vecinos para contrastar información, sin tratar sus comentarios como una inspección profesional.

Si hay señales de humedad, grietas, reformas complejas o instalaciones antiguas, contrata a un arquitecto técnico o profesional cualificado para una inspección. Pídele un informe escrito con fotografías, riesgos, reparaciones probables y prioridades. Una evaluación independiente puede ayudarte a renegociar o a descartar una operación que parecía atractiva.

6. Calcula el coste total y el margen de seguridad

Añade al precio los impuestos correspondientes a la compraventa, notaría, registro, gestoría si la utilizas, tasación y financiación. Los importes y tributos dependen de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda y de las circunstancias personales. Confirma los cálculos con una fuente profesional o administrativa antes de cerrar tu presupuesto.

Incluye reformas, mobiliario, mudanza, seguros, suministros, comunidad e IBI. Pide presupuestos por escrito para las obras necesarias y añade un margen para imprevistos. Si la compra exige gastar todos tus ahorros, considera si podrás afrontar una reparación urgente o una subida de gastos sin endeudarte en condiciones desfavorables.

Compara inmuebles parecidos atendiendo a superficie, estado, planta, ascensor, eficiencia, barrio y gastos comunitarios, no solo al precio por metro cuadrado. Anota qué aspectos justifican una diferencia de precio y qué reparaciones tendrías que asumir.

7. Lista de documentos que conviene reunir

• Nota simple actualizada y datos de titularidad.
• Identificación del vendedor y, si aplica, poder o documentación de representación.
• Contrato de arras o reserva revisado antes de firmar.
• Certificado de deudas de comunidad y actas recientes.
• Recibo de IBI y situación de suministros.
• Certificado energético e información técnica disponible.
• Contratos de alquiler u ocupación, si los hay.
• Licencias y justificantes de reformas o ampliaciones relevantes.
• Presupuestos e informes técnicos de defectos observados.

No todos los documentos tienen el mismo alcance ni son necesarios en idéntica forma para cada inmueble. La lista sirve para detectar lo que falta y preguntar quién debe aportarlo.

8. Busca con calma y conserva evidencias

Organiza las viviendas candidatas en una tabla con precio, gastos, documentos recibidos, dudas y fecha de visita. Guarda anuncios y respuestas del vendedor. Solicita que las respuestas importantes se confirmen por escrito y evita tomar decisiones basadas únicamente en frases como “se vende hoy” o “eso se arregla luego”.

KeKasas es un portal inmobiliario gratuito y sin comisiones que puede ayudarte a explorar anuncios y comparar opciones. La presencia de un inmueble en el portal no certifica su titularidad, legalidad ni estado físico: esas comprobaciones debe hacerlas el comprador con los documentos y profesionales adecuados.

La mejor protección antes de comprar es separar la emoción de la verificación. Confirma titularidad, cargas, gastos, situación urbanística y estado del edificio; calcula un presupuesto completo y haz revisar el contrato. Si una respuesta importante no está documentada, trátala como pendiente, no como una garantía.