El Gobierno aprueba un nuevo decreto que congela rentas y prórrogas obligatorias
El Consejo de Ministros ha aprobado este lunes el Real Decreto-ley 26/2026, un paquete de medidas sobre vivienda que entrará en vigor mañana, 1 de octubre de 2026, y que incluye la prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler, la limitación de las subidas de renta al 2% (e incluso al 0% si superan el índice de referencia), y la prohibición de compra de viviendas por fondos de inversión por debajo del 70% de la tasación.
¿Qué cambia exactamente?
- Prórroga forzosa de 2 años: Los contratos de alquiler que finalizaban antes del 31 de diciembre de 2028 se prorrogarán automáticamente durante dos años más, independientemente de lo que acuerden propietario e inquilino.
- Congelación de rentas: La actualización anual del precio queda limitada al 2% como máximo. Si la renta ya supera el índice de referencia, la subida será del 0%.
- Prohibición a los fondos buitre: Se prohíbe la compra de viviendas por debajo del 70% del valor de tasación, una medida dirigida a evitar la especulación de fondos de inversión.
- Ampliación de la protección contra desahucios hasta 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional.
- Acreditación registral de gran tenedor: Los grandes propietarios deberán inscribirse en un registro específico.
Críticas del sector: "Más intervención, menos oferta"
El decreto ha generado una ola de críticas por parte de asociaciones de propietarios, inmobiliarias y analistas del mercado. Las principales objeciones son:
- Reducción de la oferta: Con las rentas congeladas y las prórrogas forzosas, muchos propietarios particulares optarán por retirar sus viviendas del mercado de alquiler y ponerlas en venta, reduciendo aún más la oferta disponible.
- Falta de incentivos a la inversión: Al limitar la rentabilidad y imponer condiciones unilaterales, los inversores privados buscarán otros mercados, lo que a medio plazo reducirá el parque de viviendas en alquiler.
- Intervencionismo del mercado: El sector critica que el Gobierno esté interviniendo en los contratos privados, fijando precios y plazos que deberían acordarse libremente entre las partes.
- Riesgo de mercado negro: Los expertos advierten de que estas restricciones podrían fomentar el alquiler irregular y la economía sumergida, perjudicando precisamente a los inquilinos más vulnerables que el decreto pretende proteger.
El contexto del mercado de alquiler en España
El mercado de alquiler español atraviesa una situación de escasez de oferta y precios al alza. Según los últimos datos del INE, el precio medio del alquiler ha subido un 8,3% en el último año, mientras que la oferta de viviendas disponibles ha caído a mínimos históricos en las grandes ciudades.
El Gobierno defiende que estas medidas son temporales y extraordinarias, y que buscan proteger a los inquilinos en una situación de emergencia habitacional. Sin embargo, el sector inmobiliario advierte de que no abordan las causas estructurales del problema: la falta de construcción de vivienda social, los altos costes de los materiales, y la complejidad burocrática para obtener licencias de obra.
¿Qué significa para ti?
Si eres propietario con un contrato de alquiler activo, es posible que tu inquilino pueda acogerse a la prórroga extraordinaria de dos años. Si estabas pensando en actualizar la renta, la subida quedará limitada al 2%.
Si eres inquilino, estas medidas te ofrecen mayor estabilidad y protección frente a subidas de precio. Sin embargo, ten en cuenta que la reducción de oferta podría dificultar la búsqueda de una nueva vivienda en alquiler.
Si estás pensando en publicar tu propiedad en alquiler, es importante informarse bien sobre las nuevas condiciones antes de firmar el contrato. Desde KEkasas.com te recomendamos consultar con un asesor inmobiliario para adaptar tu estrategia a la nueva normativa.
¿Se aprobará definitivamente?
El decreto debe ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días. Hasta entonces, las medidas entrarán en vigor de forma provisional. En lo que va de 2026, el Congreso ya ha tumbado tres decretos del Gobierno en materia de vivienda, por lo que no está garantizada su aprobación definitiva.
Desde KEkasas.com seguiremos informando sobre los desarrollos de esta nueva normativa y su impacto en el mercado inmobiliario español.